캘리포니아 클로징 비용 설명: 다운페이먼트 외에 바이어가 실제로 내는 돈

렌더 및 대출 관련 비용

• 오리지네이션, 심사(underwriting), 프로세싱 수수료 — 렌더가 대출을 만드는 비용. 차이가 크며, 브로커인 저희는 한 렌더의 가격표가 아니라 여러 도매 렌더의 수수료를 나란히 보여 드립니다.
• 디스카운트 포인트 — 금리를 낮추기 위해 선택적으로 미리 내는 이자. 1포인트는 대출 금액의 1%. 포인트가 유리한지는 대출을 얼마나 오래 유지할지에 달려 있습니다.
• 감정평가(appraisal) — 렌더가 주문하는 독립 평가. 비용은 부동산 유형과 지역에 따라 다릅니다.
• 크레딧 리포트, 홍수 지역 확인, 세금 서비스 — 소액의 제3자 수수료.
• 선불 모기지 보험 또는 펀딩 수수료 — FHA 대출은 선불 모기지 보험료, VA 대출은 펀딩 수수료(일부 재향군인 면제)가 있으며 보통 현금 대신 대출에 포함됩니다.

타이틀, 에스크로, 등기

• 렌더 타이틀 보험 — 소유권 하자로부터 렌더를 보호하며, 구매 대출에서는 바이어가 냅니다. 고객을 보호하는 소유자 타이틀 보험은 남가주 대부분의 카운티에서는 셀러가, 북가주 많은 카운티에서는 바이어가 내는 것이 관행이지만 계약서가 우선합니다.
• 에스크로 수수료 — 중립적인 에스크로 회사가 자금과 서류를 처리하는 비용. 남가주에서는 보통 바이어와 셀러가 나누어 내며, 카운티마다 관행이 다릅니다.
• 등기 수수료 — 딛(deed)과 신탁증서(deed of trust)를 등기하는 카운티 비용.
• 양도세(transfer tax) — 카운티 양도세는 주 대부분 지역에서 관행상 셀러 비용입니다. 일부 도시(로스앤젤레스, 샌프란시스코, 오클랜드, 버클리 등)는 시 양도세를 추가하며 누가 내는지는 지역 관행과 협상으로 정해집니다.
• 공증·배송 수수료 — 서명과 서류 발송 비용.

선납 항목과 임파운드: 사람들이 놀라는 부분

선납 항목(prepaids)은 수수료가 아니라, 고객의 미래 지출을 클로징 때 미리 걷는 것입니다.

• 선납 이자 — 클로징 날짜부터 그 달 말까지의 이자. 월말에 가깝게 클로징하면 선납 이자는 적지만 첫 납입일이 빨리 옵니다.
• 주택 보험 — 첫 해 보험료를 클로징 때 또는 그 전에 냅니다.
• 임파운드(에스크로) 계좌 예치금 — 임파운드 계좌가 있는 대출은 재산세와 보험 납부일에 맞춰 낼 수 있도록 두 달에서 몇 달치를 미리 걷습니다. 몇 달치인지는 회계연도 중 언제 클로징하느냐에 따라 다릅니다. 임파운드 계좌는 대부분의 FHA·VA 대출과 LTV 80% 초과 대출에서 필수이고, 그 외에는 선택일 수 있으며 면제 시 약간의 가격 조정이 붙기도 합니다.
• 클로징 시 재산세 정산 — 셀러의 현재 세금 고지서를 기준으로 클로징 날짜에 맞춰 바이어와 셀러가 나눕니다.

추가 재산세(Supplemental tax) 고지서

캘리포니아는 소유권이 바뀌면 부동산을 구매 가격으로 재평가합니다. 카운티의 정기 고지서는 여전히 셀러의 옛 평가액 기준이므로, 보통 클로징 후 몇 달 뒤에 그 차액에 대해 남은 회계연도(7월–6월)만큼 계산한 별도의 추가 재산세 고지서를 받게 됩니다. 따로 준비하지 않는 한 임파운드 계좌에서 납부되지 않으므로 돈을 따로 마련해 두세요. 일부 지역은 Mello-Roos 등 특별 부과금이 정기 고지서에 포함되니 에스크로 중에 해당 부동산의 세금 고지서를 요청해 보세요.

셀러 크레딧과 렌더 크레딧으로 클로징 현금 줄이기

클로징 비용 일부를 메울 수 있는 두 가지 도구가 있습니다:

• 셀러 크레딧 — 매매 계약서에서 협상해 셀러가 정해진 금액을 바이어의 클로징 비용에 보태는 것. 대출 프로그램마다 한도가 있습니다: 컨벤셔널은 보통 다운 10% 미만이면 가격의 3%, 10–25%면 6%, 그 이상이면 9%까지; FHA는 최대 6%; VA는 별도 규정. 크레딧은 실제 비용을 초과할 수 없고 다운페이먼트에는 쓸 수 없습니다.
• 렌더 크레딧 — 금리를 약간 높게 받는 대신 렌더가 비용 일부를 부담하는 것. 포인트를 내는 것의 반대이며, 몇 년 안에 팔거나 재융자할 계획이면 유리할 수 있습니다.

Loan Estimate에는 다운페이먼트, 클로징 비용, 선납 항목, 크레딧을 합친 Cash to Close(클로징 시 필요 현금)가 표시됩니다. 렌더끼리 비교할 때는 수수료 목록이 아니라 이 숫자를 보세요.

계산 예시 (예시일 뿐입니다)

구매 가격 $800,000, 다운 20%($160,000), 대출 $640,000, 그 달 20일에 클로징, 임파운드 계좌 설정:

이 범위는 예시일 뿐이며, 고객의 대출, 카운티, 클로징 날짜에 따른 실제 수치는 Loan Estimate에 표시됩니다. 금리와 수수료는 매일 바뀌고 렌더마다 다릅니다.