캘리포니아 첫 집 구매 가이드: 다운페이먼트, 크레딧, 프로그램, 그리고 진행 순서

1단계 — 매물을 보기 전에 내 숫자 세 가지를 알기

무엇을 살 수 있는지는 세 가지 숫자가 결정합니다: 크레딧 점수, 월 부채(자동차 할부, 학자금, 카드 최소 납입액), 유동 자산. 렌더는 앞의 두 가지를 부채 대비 소득 비율(DTI) — 새 모기지를 포함한 총 월 부채를 세전 월 소득으로 나눈 값 — 로 합치며, 대출과 보완 요소에 따라 대략 43–50% 이하를 요구합니다.

구매 계획 몇 달 전에 크레딧 리포트(annualcreditreport.com에서 무료)를 확인하세요. 오래된 연체, 잘못된 authorized user 계좌, 높은 카드 잔액은 모두 고칠 수 있지만, 오퍼를 쓰기 일주일 전에는 어렵습니다.

2단계 — 다운페이먼트는 실제로 얼마나 필요한가?

• 컨벤셔널 (Fannie Mae / Freddie Mac): 컨포밍 한도 이하 주 거주지는 첫 구매자 기준 최소 3% 다운. 20% 미만이면 민간 모기지 보험(PMI)이 붙고, 에퀴티가 20%에 도달하면 해지할 수 있습니다.
• FHA: 3.5% 다운에 크레딧 조건이 유연함. 낮은 다운페이먼트에서는 대출 기간 대부분 선불 + 월 모기지 보험료가 붙습니다. 600점대 점수에는 더 맞는 경우가 많습니다.
• VA: 자격이 되는 재향군인·현역 군인은 0% 다운, 월 모기지 보험 없음. 면제가 아니면 펀딩 수수료가 있습니다.
• 다운페이먼트 지원: 캘리포니아 CalHFA 프로그램과 여러 카운티·시 프로그램이 소득 한도 안의 첫 구매자에게 상환 유예 2차 대출이나 보조금을 제공합니다. 가능 여부와 조건은 바뀌므로 준비되셨을 때 열려 있는 프로그램을 확인해 드립니다.
• 점보: 컨포밍 한도 초과 시 10–20% 다운과 더 엄격한 예비 자금 요건을 예상하세요.

다운을 적게 하면 납입액이 높아지고 모기지 보험이 붙습니다. 반대로 무리해서 많이 넣으면 수리비를 위한 예비 자금이 없어집니다. 첫 구매자 대부분은 5–10% 사이로 결정합니다.

3단계 — 사전승인을 받고, 납입액 기준으로 예산 정하기

사전승인(사전승인 가이드 참고)은 가이드라인이 허용하는 최대치를 알려 줍니다. 예산은 편안한 월 납입액에서 나와야 합니다 — 재산세(캘리포니아 대부분 지역에서 연 가격의 약 1–1.25%), 주택 보험, HOA 관리비(있는 경우), 모기지 보험까지 포함해서요. 저희 계산기로 원리금만이 아닌 전체 납입액을 볼 수 있습니다.

유용한 원칙: 납입액을 먼저 정하고, 론오피서가 그것을 가격으로 바꾸게 하세요. 반대로 가격에 먼저 반하고 납입액이 맞기를 바라는 것이 '집에 눌린(house-poor)' 상황이 되는 길입니다.

4단계 — 오퍼에서 열쇠까지

1. 오퍼 — 사전승인서, 계약금(earnest money, 캘리포니아에서 보통 가격의 1–3%), 인스펙션·감정평가·융자 컨틴전시 기간을 포함.
2. 인스펙션 — 컨틴전시 기간에 직접 고용한 인스펙터로 검사하고 수리나 크레딧을 협상.
3. 감정평가 — 렌더가 주문. 낮게 나오면 가격 재협상, 다운페이먼트 증액, 또는 컨틴전시로 계약 해지가 선택지입니다.
4. 심사(underwriting) — 렌더가 모든 것을 검증. 조건 요청에는 가능한 한 당일 답하세요.
5. Closing Disclosure — 서명 최소 영업일 3일 전에 도착. Loan Estimate와 비교하세요.
6. 서명과 펀딩 — 공증인 앞에서 서명, 클로징 현금 송금(송금 사기가 바이어를 노리므로 송금 정보는 반드시 전화로 확인), 렌더 펀딩, 카운티 등기, 그리고 열쇠.

첫 구매자가 잊는 비용

• 클로징 비용과 선납 항목 — 가격의 약 1.5–3%. 클로징 비용 가이드 참고.
• 클로징 몇 달 후 오는 캘리포니아 추가 재산세(supplemental tax) 고지서.
• 이사, 즉시 수리, 가전, 그리고 첫 번째 돌발 상황을 위한 예비비.
• 콘도와 계획 커뮤니티의 HOA 관리비, 그리고 HOA 자체의 재정 건전성(적립금 보고서와 예정된 특별 부과금을 요청하세요).

가장 손해가 큰 실수

• 신청과 클로징 사이에 크레딧 계좌를 새로 열거나 닫는 것.
• 증빙 없이 돈을 옮기는 것. 큰 현금 입금은 사실상 다운페이먼트로 쓸 수 없습니다.
• 무엇을 포기하는지 모른 채 입찰 경쟁에서 이기려고 인스펙션을 포기하는 것.
• 최대 승인액까지 무리해서 예비 자금을 남기지 않는 것.
• Loan Estimate의 총비용과 클로징 현금 대신 금리만으로 렌더를 비교하는 것.