자영업자 모기지 옵션: 세금 보고서, 은행 명세서, P&L 중 무엇으로 심사받을까?

세금 보고서가 문제이자, 때로는 해답인 이유

자영업자가 "안 된다"는 말을 듣는 이유는 대부분 하나입니다. 공제를 다 하고 난 세금 보고서상의 소득이 실제 생활하는 소득보다 낮기 때문입니다. 컨벤셔널과 정부 보증 대출은 Schedule C, K-1, 법인 보고서의 순소득을 2년 평균으로 계산하고, 감가상각 같은 비현금 항목만 다시 더해 줍니다.

특수 프로그램이 필요하다고 단정하기 전에, 론오피서에게 표준 계산을 먼저 돌려 보게 하는 것이 좋습니다. 감가상각, 일회성 비용, 주택의 사업 용도 사용분은 다시 더할 수 있고, 최근 1년이 특별히 좋으면 그 해만 쓸 수 있는 경우도 있으며, 수익이 늘어나는 사업과 줄어드는 사업은 다르게 취급됩니다. 정식 심사 숫자가 맞으면 보통 가장 낮은 금리와 가장 많은 렌더 선택지를 얻습니다.

은행 명세서 프로그램: 소득은 이렇게 계산됩니다

은행 명세서 론은 세금 보고서 대신 입금액으로 심사합니다. 렌더는 연속된 12개월 또는 24개월 명세서(사업체 계좌, 개인 계좌, 또는 둘의 조합)를 검토해 인정 가능한 입금 합계를 내고, 경비율(사업 비용을 추정하는 비율)을 적용해 심사 소득을 산출합니다. 경비율은 프로그램이 정한 표준 비율일 수도 있고, CPA의 확인서로 뒷받침되는 수치일 수도 있습니다.

인정 금액을 줄이는 요인: 본인 계좌 간 이체, 사업 매출이 아닌 큰 입금, 기간 중 감소하는 입금 추세. 도움이 되는 요인: 꾸준한 월 입금, 사업 계좌와 개인 계좌의 명확한 분리, 2년 이상의 자영업을 확인해 주는 사업자 라이선스나 CPA 확인서.

컨벤셔널 시장 밖에서 취급되는 Non-QM 대출이므로 정식 심사보다 높은 금리, 더 큰 다운페이먼트(보통 10–20% 이상), 몇 달치 상환금에 해당하는 예비 자금 요건을 예상하셔야 합니다. 렌더마다 조건 차이가 상당히 커서, 여러 도매 렌더를 비교하는 것이 중요한 지점입니다.

P&L 프로그램

P&L 프로그램은 CPA, 공인 세무대리인(EA) 또는 공인 세무사가 작성한 당해 연도 손익계산서로 소득을 산정합니다. P&L만 인정하는 렌더도 있고, 명시된 매출과 일치하는 입금을 보여 주는 2–3개월 은행 명세서를 추가로 요구하는 렌더도 있습니다. 입금이 불규칙하지만(큰 계약 대금, 계절성 매출) 장부가 깔끔한 사업주에게 맞을 수 있습니다.

조건은 은행 명세서 론과 비슷합니다: Non-QM 금리, 더 높은 다운페이먼트와 예비 자금. 렌더는 작성자가 독립적이고 자격을 갖춘 사람인지도 꼼꼼히 봅니다.

알아 두면 좋은 다른 방법

• 1099 프로그램 — 1099로 보수를 받는 계약직의 경우, Schedule C 대신 1099 합계에 경비율을 적용해 심사하는 렌더가 있습니다.
• 자산 소진(Asset depletion / asset utilization) — 유동 자산을 일정 기간으로 나눠 소득으로 환산합니다. 저축은 많지만 신고 소득이 낮은 사업주에게 유용합니다.
• DSCR 론 — 투자용 부동산 전용으로, 본인 소득 대신 해당 부동산의 임대료로 심사합니다. DSCR 가이드를 참고하세요.
• 공동 차용인 소득 — W-2 소득이 있는 배우자나 파트너가 단독으로 정식 심사를 통과할 수 있는 경우도 있습니다.

상담 전에 준비하면 좋은 것

• 최근 2년 개인·사업체 세금 보고서 (모든 스케줄 포함)
• 최근 12–24개월 사업체·개인 은행 명세서 (빈 페이지 포함 전체)
• 사업 기간을 보여 주는 사업자 라이선스, 법인 설립 서류 또는 CPA 확인서
• 회계사가 이미 작성하고 있다면 당해 연도 P&L과 대차대조표
• 다운페이먼트와 예비 자금이 들어 있는 계좌의 명세서

이 자료가 있으면 정식 심사 계산과 은행 명세서 계산을 나란히 돌려서 월 납입액과 비용 차이를 보여 드릴 수 있습니다 — 크레딧을 조회하기 전에요.